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不动产房地产税试行在即

http://www.hrbfcw.com/news/2004/　2005-3-23 18:31:01 其它新闻网【打印】　【关闭】

2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，意在就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。

　　会议虽以国际研讨会的形式召开，但各部委有关负责人的发言传递出一个明确的信号：开征统一规范的不动产税势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。

　　国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。

　　正税、明租、清费

　　国家以房地产为对象的收入主要有三块：税收、各类收费、土地出让金?地租，不仅名目繁多，且极不规范，甚至各个地方各行其是，预算外运行现象严重。

　　目前，中国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果从房地产企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种和1个附加，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产方向调节税?现已停征?和教育费附加。

　　就税收而言，国家税务总局副局长许善达表示，1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改，这方面的税最少滞后了10年左右，与市场化要求相距甚远。

　　而国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达71%。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

　　相反，中国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金，各地各行其是极不规范，而且几乎完全是预算外运行，中央政府鞭长莫及。

　　许善达指出，过去计划经济体制下是无偿用地，国家持有政府分配，现在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因为集体用地或农民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，这其中的差价巨大，这种非税收非规范渠道的预算外收入数额巨大，某些部门甚至被称为第二财政局。

　　财政部财政科学研究所所长贾康说，土地批租这部分收入中央原希望能拿一半，但发现很难，最终定为5%，但我们调查后发现其实连3%都拿不到。同时，这部分收入属预算外的预算外运行，全国各地连最基本的数据都没有。

　　而与房地产有关的收费更是繁杂无序。

　　贾康举例说，山东某地滨海城市的收费项目达1400多项，而江苏某地有红头文件依据的收费项目更多达4000多项，这些收费很多都和土地管理及房地产有关。

　　针对房地产税费混乱的局面，2003年10月第十六届三中全会明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。

　　国家务院发展研究中心及财政部有关负责人均表示，决议所指的物业税就是将来要适时开征的不动产税?或称房地产税?，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，也并不是要把土地出让金、房地产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收，改革的方向是“正税、明租、清费”。

　　与房地产有关的税收目前实施的是内资和外资，城、乡有别的双轨制税制，“正税”即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢。

　　“明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。

　　“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。

　　不动产税倾向于由地方征收

　　贾康认为，国家从不动产取得的收入，不管是采用统一的混合形式还是租、税、费分流的形式，关键还要明确中央、省、市、县、乡5级征收关系，他建议以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税关系，成为地方财政的支柱，并且5-8年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖。同时，要求考虑地段因素，拉开税基等级。

　　他还提出了3级公共财政体系的设想，即5级行政关系暂不变的情况下可以先考虑合并财政关系，乡变成县的派出机构，地市变成

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